Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su autorimessa interrata (catastalmente D/8) avente accesso tramite rampa carrabile dal piazzale, bene comune non censibile, sita in Roma (RM), Via di Grotta di Gregna n. 25A, piano S1. L'area in cui si trova il bene in oggetto è un piazzale asfaltato di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata, su cui insistono un fabbricato in metallo leggero (bene 2) e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata, non divisibile in quanto accessibile da una sola rampa, che si compone da un unico grande locale in cui non risultano definiti i posti auto, che andranno realizzati con frazionamento previa pratica edilizia, per una superficie convenzionale complessiva di circa 2030 mq. Confina a nord con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con altra proprietà censita al Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con via di Grotta di Gregna, salvo altri e più esatti confini. È identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 505 (ex 504, soppresso per variazione della categoria catastale), z.c. 5, categoria D/8, rendita € 39.400,00, via di Grotta di Gregna 25A, piano S1. L’immobile è occupato da terzi in virtù di contratto di locazione stipulato in data 08/11/2016 e registrato in pari data, anteriormente al pignoramento, della durata di anni 6+6, con prossima scadenza al 31/11/2028, al canone mensile di euro 2.000,00. L’Esperto precisa che l’importo del canone pattuito contrattualmente non è allineato con il valore commerciale degli affitti nel segmento di mercato cui l’immobile appartiene e dall’analisi dei valori medi deve ritenersi definibile quale “canone vile” ex art. 2923, III comma, c.c., come meglio riportato e descritto nell’elaborato peritale e nella relativa integrazione. Il contratto è stato ritenuto inopponibile dal G.E. che ha emesso l’ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che l'immobile è stato edificato in forza di Concessione edilizia n. 52c del 10/01/2003, ex Legge 122/89 "Tognoli", con relativo progetto prot. n. 63574 del 10/10/2002, in seguito alla domanda del 10/08/2000 prot. 48667, e relativo atto d'obbligo edilizio del 07/11/2002 a rogito Notaio Giovanni Carlo Gamberale, rep. 12584 fascicolo 17387 e successivo atto di rettifica dello stesso Notaio Giovanni Carlo Gamberale del 26/02/2004, rep 129414 fascicolo 18430, trascritto il 23/09/2005 ai nn. 127589/75975 di formalità, in cui venivano precisate le particelle catastali per la definizione del lotto al fine del calcolo della cubatura assentibile. Le particelle oggetto di calcolo risultavano essere la 94 (oggi 1163 e 1164) e la 337. In data 11/10/2007 veniva rilasciato dal Comune di Roma il Permesso di Costruire in variante n. 844, relativo al progetto prot. n. 39307 del 16/06/2005, e nuovo atto d'obbligo a rogito Notaio Alex Gamberale del 02/08/2007 rep. 56081 fascicolo 20357. L’Esperto rileva che è stata poi presentata una DIA prot. 15152 del 24/02/2011 per “modifica geometria rampa e modifica scale pedonali” e successiva variante prot. n. 37833 del 12/05/2011 per la realizzazione sul piazzale soprastante l'autorimessa di un giardino pensile, alcuni posti auto ed una "tettoia non tamponata" – opere attualmente non esistenti in loco – a copertura di due edifici preesistenti sul lotto, del pari oggi non più esistenti. L'immobile è dotato di Certificato di prevenzione incendi prot. 58642 del 15/10/2020. Non risulta rilasciato Certificato di Agibilità. L’Esperto rappresenta che la DIA in variante prot. n. 37833 del 12/05/2011, per cui non risulta trasmessa la comunicazione di fine lavori, costituisce l'ultimo titolo edilizio. L’Esperto evidenzia la non conformità dell'area della zona di manovra rispetto alla planimetria catastale in atti ed all'ultimo titolo edilizio ed un diverso posizionamento delle uscite di sicurezza che non risultano legittimati per cui sarà necessaria una pratica di regolarizzazione per diversa distribuzione degli spazi interni. L’Esperto rileva inoltre che all’interno dell’autorimessa non sono definiti i posti auto e che, ai fini del completamento e della regolarizzazione dell’edificazione nonché dell’eventuale ulteriore trasferimento degli immobili nel rispetto delle prescrizioni della Legge n. 122 del 24 marzo 1989 (Legge Tognoli) e ss. mm. e degli atti d’obbligo, dovrà essere effettuato a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario il frazionamento dell’intera area adibita a parcheggio in singoli posti auto o box previa pratica edilizia in conformità del vincolo di destinazione previsto dall’ultimo atto d’obbligo del 02/08/2007, trascritto il 07/08/2007 al n. 58283 di formalità, in virtù del quale l’autorimessa pignorata deve essere destinata ai "realizzandi parcheggi a servizio di edifici esistenti in prossimità, con riserva di produrre, prima della loro utilizzazione o comunque in sede di trasferimento della proprietà dei parcheggi stessi dal costruttore all'acquirente, gli atti formali di costituzione del vincolo". Tutte le difformità dovranno essere regolarizzate tramite SCIA per frazionamento e diversa distribuzione degli spazi interni, a totale rischio, carico, cura, e spese dell’aggiudicatario essendosene tenuto conto nella determinazione del valore di stima. L’Esperto ritiene che l’autorimessa pignorata non può considerarsi "edificio", ex art. 2 lett. a) del D.Lgs 192/05, pertanto l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) non può essere redatto. Bene 2 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà su magazzino (catastalmente D/8) sito in Roma (RM), via di Grotta di Gregna n. 25A, piano terra. Il bene pignorato è collocato all’interno di un piazzale di circa 4.010 mq (bene 3), in parte copertura dell’autorimessa interrata (bene 1), su cui insistono il predetto magazzino e la rampa carrabile di accesso all'autorimessa interrata. Il magazzino, realizzato con una struttura in metallo leggero, privo di infissi e pavimentazione, potrebbe essere divisibile previa pratica edilizia, ed ha una superficie netta di 640 mq rispetto a cui, ai fini del calcolo della consistenza, l’Esperto Stimatore ha ritenuto di applicare un coefficiente di 0,25, quale pertinenza non direttamente comunicante con il bene 1, per cui la superficie convenzionale complessiva è pari a mq 160 circa. Confina a nord con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 144 e 336, ad est con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 1267, 1001 e 986, a sud con distacco verso altra proprietà Fg. 608 Part.lle 910, 1046 e 1045, ad ovest con bene comune non censibile Fg. 608 Part. 1163 Sub 501, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 608, Particella 1163, Subalterno 503, z.c. 5, cat. D/8, rendita € 18.930,00 Via di Grotta di Gregna 25, piano T. L’immobile risulta occupato e nella disponibilità della parte esecutata, è stato emesso ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che l'immobile è stato edificato senza titolo edilizio come tettoia e poi sanato in forza di domanda di Condono ex Legge 724/1994 prot. n. 35717/002 del 25/02/1995 cui ha fatto seguito Concessione in Sanatoria n. 286360 del 04/10/2002. Successivamente è stata presentata un'ulteriore domanda di condono ex Legge 326/2003 prot. n. 565303/03 del 02/12/2004 per tamponatura e cambio di destinazione d'uso da C/7 a locale commerciale per una superficie utile pari a mq. 640,00 che risulta ancora in fase di definizione. Dall'analisi dell'ultimo titolo edilizio, la planimetria catastale allegata all’ultima domanda di condono prot. n. 565303/03 del 02/12/2004 e lo stato di fatto, l’Esperto ha rilevato la non conformità per diversa distribuzione degli spazi interni. A seguito di accesso agli at

01Descrizione

02Documentazione

03Posizione

04Andamento del mercato — zona d61 · roma

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