Bene 1 - Quota pari ad 1/1 del diritto di piena proprietà di immobile abusivo, con destinazione d’uso catastale di magazzino, sito in Roma (RM), Via Leopoldo Micucci n. 91, int. B, piano S1-T. L’immobile, cui si accede dalla rampa carrabile (in comune con l’autorimessa privata collocata sotto la proiezione dell’edificio residenziale), è costituito da un unico grande ambiente a forma rettangolare con struttura di pilastri circolari e finestre a “bocca di lupo” realizzate sulla parte superiore della parete longitudinale Nord, posta di fronte al portone ingresso, carrabile a doppia anta e pedonale, per una superficie convenzionale complessiva pari a 756,00 mq circa. L'immobile confina con rampa comune carrabile di accesso, sub. 51 (bene 2 oggetto di vendita, catastalmente cantina, con cui è in comunicazione), box auto n. 15 sub. 49 e box auto n. 14 sub. 48, salvo altri e più esatti confini. È identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio 1000, part. 1800, sub. 52, z.c. 6, cat. C/2, cl. 6, consistenza 725 mq, superficie catastale totale 752 mq, rendita € 1.834,71, Via Leopoldo Micucci n. 91, int. B, piano S1-T. L'immobile è nella disponibilità della parte esecutata. È stato emesso l’ordine di liberazione. Dalle verifiche effettuate dall’Esperto Stimatore presso i competenti uffici è emerso che relativamente al lotto di terreno su cui ricade l’immobile abusivo oggetto di vendita risultano protocollate al Comune di Roma le seguenti pratiche edilizie: - Concessione Edilizia in Sanatoria n. 312003 del 17/02/2004 per la superficie di mq 676 (Domanda di sanatoria protocollo n. 0070522 ai sensi della Legge n. 47 del 28/02/1985 protocollata alla XV Ripartizione del Comune di Roma); - Permesso a Costruire n. 201 del 08/03/2006 (protocollo n. 17361 istanza n. 47427/05 del 18/07/2005) rilasciato dal Comune di Roma in seguito alla presentazione di un progetto per la demolizione di un manufatto artigianale e la costruzione di un edificio residenziale. Il progetto prevedeva la ricostruzione di un edificio residenziale, in zona di Piano Regolatore Generale (P.R.G.) F/1 (Città da ristrutturare), costituito da tre piani fuori terra per una SUL (Superficie utile lorda) di mq 821,12 ed una cubatura di mc 2.572,57, con una superficie permeabile di mq 1.576,95, parcheggio privato sottostante al servizio dell’edificio, realizzato entro la sagoma del fabbricato, di superficie di mq. 496,00, con accesso mediante rampa esterna, costituito da n. 16 box auto, da un lavatoio e da un essiccatoio condominiali, corpo scale con ascensore, ambiente destinato a macchinari per l’ascensore e locale contatori. Inoltre nel medesimo elaborato grafico era previsto un parcheggio privato ad uso pubblico esterno per mq 86,20; - D.I.A. (Dichiarazione d'Inizio Attività D.P.R. 380/01 Art. 22) protocollata al Comune di Roma, Municipio Roma X, protocollo n. CL/26366 del 29/03/2006, per la costruzione di un “parcheggio privato interrato” (posto al di fuori della sagoma dell’edificio residenziale) di mq 764,00, con accesso dalla Via Leopoldo Micucci mediante la medesima rampa di accesso al parcheggio privato sottostante l’edificio residenziale (P.D.C n. 201 del 2006). L’immobile abusivo “parcheggio privato interrato” di cui alla D.I.A. prot. CL/26366 del 29/03/2006 (bene 1 oggetto di vendita) si trova al di sotto dell’area prevista dal P.D.C n. 201 del 2006 a verde privato attrezzato, che all’attualità non risulta realizzato. Non è stato reperito il fine lavori relativo alla medesima pratica edilizia; - D.I.A. (Dichiarazione d'Inizio Attività D.P.R. 380/01 Art. 22) protocollata al Comune di Roma, Municipio Roma X, protocollo n. CL/28776 del 27/03/2007, per variante al P.D.C n. 201 del 2006 all’edificio residenziale in particolare per: "modifiche interne alle unità immobiliari con diversa disposizione delle tramezzature; ampliamento del piano interrato destinato ad autorimessa privata al servizio dell'edificio residenziale". Con tale pratica è stato realizzato l’immobile abusivo con destinazione d’uso catastale di cantina (bene 2) come “sgombero autorimessa”. Risulta agli atti del Municipio Roma VII il protocollo n. CL/2007/31758 del 05/04/2007 relativo al fine lavori anche se non risulta alcuna documentazione allegata. Dall’esame della documentazione edilizia-urbanistica relativa all’immobile in oggetto l’Esperto ha desunto che la pratica edilizia D.I.A. protocollo n. CL/26366 del 29/03/2006 ad oggi non legittima l’immobile sotto il profilo edilizio-urbanistico e che pertanto l’immobile non risulta assentito da alcun titolo edilizio-urbanistico e deve ritenersi del tutto abusivo. Non risulta certificato di agibilità. L’Esperto precisa che, a seguito di acceso agli atti al Polo Tuscolano dei Vigili del Fuoco del Comune di Roma, non è stata reperita alcuna documentazione relativa al certificato di prevenzione incendi (C.P.I.). L’Esperto stimatore rileva inoltre difformità dello stato dei luoghi rispetto alla planimetria catastale (per mancanza di idoneo titolo edilizio-urbanistico, per la realizzazione di pareti vetrate e per l’eliminazione della porta d’ingresso con il bene 2). L’Esperto rileva altresì che lo stato dei luoghi non risulta conforme alla pianta riportata nella D.I.A. protocollo n. CL/28776 del 27 marzo 2007 per alcune difformità: nell’elaborato di progetto ante operam non è stato graficizzato il “parcheggio privato” come rappresentato nella D.I.A. protocollo n. CL/26366 del 29 marzo 2006; l'altezza interna netta reale dell’immobile risulta differente da quella rappresentata nelle sezioni A-A e B-B dell’elaborato grafico della D.I.A. protocollo n. CL/28776 del 27 marzo 2007; la parete di separazione con il bene 2 (con destinazione d’uso catastale di cantina) risulta parzialmente demolita con diretto collegamento tra i due beni; realizzazione sul lato dell'ingresso di alcune pareti in pvc. L’immobile ricade in condominio con vincoli ed oneri a carico dell’aggiudicatario. Si segnala l’Atto d'obbligo del Notaio Dott. Michele Conso (Repertorio n. 35692 Raccolta n. 5504 del 30/12/2005, registrato a Roma 1 il 17/01/2006 al n. 1/689) trascritto in data 30/01/2006 ai nn. 9775/5603 di formalità. Tale formalità non è cancellabile con il Decreto di Trasferimento.Stante tutte le difformità, le criticità meglio descritte nell’elaborato peritale cui si rimanda ed il diretto collegamento tra i due beni, l’Esperto ha ritenuto di comporre un Lotto Unico. Non è stato possibile redigere l’APE considerate le caratteristiche dei beni ed in mancanza della necessaria documentazione. L’Esperto ha effettuato decurtazioni dal valore finale di stima rimanendo ogni problematica e/o questione relativa o comunque dipendente da quanto sopra riportato e meglio illustrato e descritto nell’elaborato peritale depositato nonché tutti i rischi, costi, gravami e quanto altro intimato, ordinato e/o richiesto dai pubblici uffici a carico, cura e spese dell’aggiudicatario. Ogni problematica e/o questione rispetto a tutto quanto sopra evidenziato e meglio rilevato, riportato e descritto nell’elaborato peritale depositato in atti nonché riguardo ad eventuali rapporti, vincoli, oneri, e/o diritti di terzi o comunque connessa o dipendente dalla predetta situazione esistente, dal rischio di provvedimenti di demolizione e ripristino nonché tutti gli oneri, sanzioni e costi che dovessero derivarne, il conseguimento dei titoli abilitativi, la regolarizzazione e/o le rimozioni con il ripristino nello stato quo ante legittimato, concessionato e/o assentito nonché le relative variazioni catastali saranno a totale rischio, carico, cura e spese dell’aggiudicatario, come meglio indicato in perizia. Di tutto quanto sopra e della complessiva situazione esistente, delle criticità, dei vincoli, della mancanza di garanzia e dei rischi relativi alla incertezza circa la reale situazione in merito alla regolarità urbanistica, del rischio di provvedimenti amministrativi di demolizione, ripristino e sanzionatori, e/o delle eventuali po

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02Documentazione

03Posizione

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