BENE 1:Porzione di villino bifamiliare terratetto con corte di pertinenza esclusiva sito in Via FrancescoGiacomo Tricomi n. 30, interno B4, piano S1-T-1. Si accede al bene tramite un cancellopedonale con indicato il numero "B4" e un cancello carrabile dal quale diparte una rampa caratterizzata da pavimentazione per esterni effetto pietra (bene comune non censibile n. 4) aservizio del box (bene 2) e posto auto (bene 3).La corte di pertinenza esclusiva risulta caratterizzata da giardino con prato, siepi e pianteornamentali di medio ed alto fusto, che continua nella zona posteriore della proprietà e si estendeper decine di metri.E’ composto di due piani fuori terra e un piano seminterrato, più precisamente così suddivisi:- Piano Terra: soggiorno con camino, tre camere da letto (camera n. 3 catastalmente deposito),tre bagni (bagno n. 2 catastalmente terrazzo e bagno n. 3 catastalmente deposito), ripostiglio(catastalmente deposito), due vani scala di collegamento con i piani S1/1, portico/terrazzo egiardino;- Piano Seminterrato (catastalmente cantina): pranzo con angolo cottura, bagno, due ripostigli,cantina (catastalmente box - bene 2), portico e vano scala esterno di collegamento con ilgiardino;- Piano Primo: soffitta e ripostiglio.Confini: porzione di villino B3 - sub. 5 (di altra proprietà), distacco su porzione di villino B5 -sub. 7 (di altra proprietà), distacco su strada consortile (Via Francesco Giacomo Tricomi), salvoaltri.Dati catastali: risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al Foglio 413, Part. 1550, Sub. 6,Via Francesco Giacomo Tricomi n. 30, interno B4, piano S1-T-1, z.c. 6, cat. A/7, classe 6,consistenza 6,5 vani, sup. catastale 110 mq, rendita € 1.342,79 intestato all’esecutato.L’esperto che ha redatto la perizia dell’immobile segnala:* Atto d'obbligo a rogito Notaio Nicola Cinotti di Roma del 5 febbraio 2004 rep. 108685 racc. 37596, trascritto presso la Conservatoria dei R.R. I.I. di Roma 1 il 11/02/2004 al n. 12826 reg.gen. e n. 8453 reg. part., mediante il quale la società costruttrice ai fini del rilascio del permesso di costruire, si è obbligata per sé ed aventi causa a qualsiasi titolo:a) a vincolare irrevocabilmente e definitivamente il lotto di terreno di metri quadrati 9.114,00 al servizio della progettata costruzione, così come risulta dalla planimetria, conforme a quella delprogetto, che, sottoscritta dal comparente e da me Notaio, si allega al presente atto sotto la lettera "A";b) a destinare e mantenere permanentemente ed irrevocabilmente una superficie di metri quadrati 300 a parcheggio privato a servizio dell'edificio, così come risulta dalla planimetriacome sopra allegata sotto la lettera "A", nella quale la superficie destinata a parcheggio è individuata con contorno di colore rosso;c) a sistemare e mantenere permanentemente a giardino gli spazi di distacco del fabbricato ed a giardino pensile i solai di copertura invadenti i distacchi con coltre di terra vegetale di almenocentimetri sessanta (60), nonché a porre a dimora numero 12 alberi di altezza non inferiore a metri quattro e centimetri cinquanta (ml 4,50), così come risulta dalla planimetria come sopraallegata sotto la lettera "A", nella quale la superficie destinata a giardino è individuata con contorno di colore verde;d) a mantenere permanentemente ed irrevocabilmente la destinazione d'uso dei locali posti al piano interrato, al piano soffitte ed a mantenere la destinazione non residenziale del localeaccessorio, cosi come risulta dalla planimetria, che, previa sottoscrizione dei comparenti e di me Notaio, si allega al presente sotto la lettera "B".* la società costruttrice, in epoca immediatamente antecedente alla compravendita in capo all’esecutato, con atto di costituzione di diritti reali a titolo oneroso a rogito del Notaio NicolaCinotti in data 01/08/2007, rep. n. 124718/46681, ha costituito una servitù perenne di scarico delle acque nere.Tale servitù risulta costituita a carico del fondo servente identificato catastalmente al NCEU del Comune di Roma al foglio 413, particella 1550, subalterno 18 (Bene n. 4), corrispondente allarampa di accesso pertinenziale del compendio pignorato costituito dal villino B4 (Bene n. 1), dal box auto (Bene n. 2) e dal posto auto (Bene n. 3), ed a favore del fondo dominante costituito dalvillino adiacente non pignorato “B3”, censito al NCEU al foglio 413, particella 1550, subalterno 5.La servitù, come specificato nella nota di trascrizione R.G. 148082 – R.P. 59321 del 10/08/2007, consiste nel diritto di mantenere nel sottosuolo del fondo servente le condutture destinate alloscarico delle acque nere, con il conseguente obbligo, per il proprietario del fondo servente, di consentire l’accesso nel proprio fondo al proprietario del fondo dominante al fine di effettuarecontrolli, ispezioni e interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti di scarico;* il supercondominio cui l’immobile afferisce risulta cessato, come da comunicazione trasmessa dall’amministratore pro tempore, corredata da copia della delibera assembleare di scioglimentodel 26 giugno 2025 e della documentazione attestante l’avvenuta cessazione della relativa partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate del 14 novembre 2025.L’immobile è in condominio nonché inserito all’interno di un consorzio denominato “Giardini del Pescaccio”.Regolarità urbanistica: Il villino bifamiliare cui è parte la porzione oggetto della presente procedura esecutiva, è stato realizzato giusto progetto prot. 50003 presentato in data 07/08/2003,relativo al completamento di edifici residenziali nella località "Giardini del Pescaccio" - Comparto Z11 - lotti 5-6-7, relativi alla realizzazione di sei villini bifamiliari (A1-A2-A3-A4 eB1-B2-B3-B4-B5-B6-B7-B8). Successivamente, a seguito d'istanza n. 51955/05, viene rilasciato dal Comune di Roma - Dipartimento IX il Permesso di Costruire n. 145 (prot. 12803) in data20/02/2006.Dal confronto tra lo stato dei luoghi, la documentazione catastale e gli elaborati grafici allegati al Permesso di Costruire n. 145/2006, si evince la mancata corrispondenza tra la configurazioneassentita e quella attuale delle unità immobiliari. Le opere edilizie rilevate, consistenti in ampliamenti e riduzioni di superfici utili e accessorie, cambi di destinazione d’uso, modifiche della sagoma e della distribuzione interna, realizzazione di una scala metallica e di una tettoia nonché occupazioni di aree esterne e porzioni di unità limitrofe (dettagliatamente indicate nella relazione dell’esperto), risultano realizzate in assenza di idoneo titolo urbanistico-edilizio.Tali trasformazioni risultano in contrasto con i vincoli contenuti nell’atto d’obbligo a rogito Notaio Nicola Cinotti del 05/02/2004 rep. 108685/37596 che impone, tra l’altro, il mantenimentodelle destinazioni d’uso originarie e delle superfici asservite a parcheggio e a verde. A seguito delle verifiche svolte mediante accesso agli atti presso il Municipio di competenza nonrisultano titoli urbanistico-edilizi idonei a legittimare le opere rilevate.Alla luce di quanto sopra, le difformità riscontrate devono ritenersi prive di titolo edilizio e non suscettibili di sanatoria, rendendo necessario il ripristino dello stato legittimo assentito.I costi per il ripristino sono stati considerati nella determinazione del valore dell’immobile.Stato immobile: occupato dal coniuge dell’esecutato e dalla figlia in virtù di verbale di separazione consensuale con assegnazione della casa familiare del 04/02/2015 rep. 4314,Trascritto a Roma il 02/08/2022, Reg. gen. 107643 - Reg. part. 76190. Si ritiene non opponibile alla procedura, in quanto il credito del procedente risulta garantito da ipoteca iscritta in data24.10.2006 formalità 34064 ed annotata di frazionamento in quota n. 34410 del 27.04.07, sicché verrà emesso ordine di liberazione all’esito della emissione del decreto di trasferimento.Il tutto come meglio descritto nell’elaborato peritale depositato in atti.

01Descrizione

02Documentazione

03Posizione

04Andamento del mercato — zona e73 · roma

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