La perizia del Tribunale è il documento di riferimento per fissare il prezzo base d'asta, ma resta la stima di un singolo professionista, in un dato momento, su un mercato che si muove. Incrociarla con altre fonti è un passaggio di due diligence spesso saltato.
Perché una perizia può risultare disallineata
Le cause più comuni non sono errori: sono normali limiti del metodo. Comparabili di riferimento datati o poco rappresentativi della microzona, tempi tra il sopralluogo e la pubblicazione del bando (durante i quali il mercato locale può muoversi), o semplicemente un intervallo di stima che il perito ha fissato nella parte alta o bassa della forchetta possibile.
Cosa sono i dati OMI
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica semestralmente, per ogni zona OMI (una suddivisione del territorio comunale più fine del singolo comune, spesso a livello di quartiere), una forchetta di valore minimo e massimo al metro quadro per fascia di conservazione dell'immobile (ottimo, normale, scadente) e destinazione d'uso.
Come si usa in pratica
- Individua la zona OMI esatta dell'immobile (non basta il comune: due vie a poche centinaia di metri possono ricadere in zone OMI diverse con valori anche molto differenti).
- Prendi la fascia di conservazione più vicina allo stato reale dell'immobile descritto in perizia.
- Moltiplica il valore al metro quadro per la superficie commerciale indicata in perizia.
- Confronta il risultato con il valore di stima del perito: se la perizia è sensibilmente sopra il range OMI per quella zona e fascia, è un segnale per approfondire (non necessariamente un errore, ma una domanda in più da fare).
I limiti del confronto
L'OMI fornisce un range di mercato generico per zona e fascia, non una valutazione puntuale dell'immobile specifico: non tiene conto di caratteristiche uniche (vista, piano, esposizione, stato impiantistico specifico) che la perizia, se fatta bene, dovrebbe invece considerare. Va usato come controllo di plausibilità, non come sostituto della perizia.