La leva finanziaria è uno strumento potente, ma non si applica allo stesso modo a tutte le operazioni NPL in piattaforma.

Perché il credito puro non è mutuabile

Non è possibile acquistare un credito NPL tramite un mutuo bancario tradizionale. La ragione è nella natura della garanzia: le operazioni distribuite sono crediti ipotecari, garantiti dall'immobile fisico sottostante — non dal credito in sé. Se un investitore richiedesse un prestito per acquistare il credito, la banca non potrebbe iscrivere una nuova ipoteca su un diritto immateriale, privo dei "mattoni" che normalmente garantiscono un finanziamento. Gli istituti erogano mutui solo per l'acquisto di beni fisici reali: questo esclude il mutuo per l'acquisizione diretta del puro comparto crediti.

Dove invece la leva funziona regolarmente

Su tutte le soluzioni in piattaforma che non si configurano come puro acquisto del credito:

  • Repossess — immobili da leasing finanziario non pagato, rientrati "in pancia" alla banca. Gli istituti tendono a deliberare finanziamenti rapidi per dismetterli, azzerando i costi di manutenzione, svalutazione e IMU a proprio carico.
  • Saldo e Stralcio — quando si interviene in fase pre-asta con un accordo di compravendita già strutturato con creditori e debitore, si procede al rogito notarile tradizionale: l'operazione è interamente mutuabile.
  • Off-Market — immobili tradizionali privi di gravami, alienati sotto il valore di mercato per esigenze di liquidità immediata: essendo compravendite ordinarie, l'accesso al mutuo segue l'iter standard.
  • Aste giudiziarie — diversi istituti offrono mutui dedicati alla partecipazione in asta, con delibera prima dell'offerta ed erogazione contestuale al decreto di trasferimento. Le vendite forzate sono inoltre esonerate dalle dichiarazioni urbanistiche richieste nelle compravendite ordinarie (art. 46, comma 5, D.P.R. 380/2001), e l'aggiudicatario può presentare domanda di sanatoria nei termini di legge: questo rende finanziabili anche immobili con irregolarità edilizie sanabili. Non è però una regola automatica: l'erogazione resta subordinata alla valutazione della singola banca e alle condizioni dell'immobile risultanti dalla perizia.