Anche comprando all'asta, la tassazione dell'atto segue le regole ordinarie dell'imposta di registro — con una differenza importante rispetto a una compravendita tradizionale.

La base di calcolo: prezzo di aggiudicazione, non valore catastale

Nelle compravendite ordinarie tra privati si applica spesso il meccanismo del prezzo-valore, che tassa sul valore catastale rivalutato indipendentemente dal prezzo pattuito. Fino al 2014 questo meccanismo era escluso dalle vendite giudiziarie: la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 6/2014, ha dichiarato illegittima questa esclusione, quindi oggi anche chi acquista all'asta può richiedere il prezzo-valore in alternativa alla base ordinaria. In assenza di richiesta, resta il criterio di default: l'imposta si calcola sul prezzo di aggiudicazione — che, essendo quasi sempre inferiore al valore di mercato (e potendo scendere ulteriormente ai ribassi), produce comunque spesso una base imponibile più bassa rispetto a una compravendita ordinaria sullo stesso immobile.

Aliquote: 2% con agevolazione, 9% senza

  • Con i requisiti prima casa: imposta di registro al 2% del prezzo di aggiudicazione (minimo 1.000 €), ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna.
  • Senza i requisiti: aliquota ordinaria al 9%.

I requisiti restano quelli ordinari

Gli stessi requisiti prima casa validi per un rogito notarile classico si applicano anche in asta: l'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9), deve essere destinato ad abitazione principale, e l'acquirente deve trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto.

Quando e come si dichiara

A differenza di un rogito notarile, in asta non c'è un unico momento negoziale in cui dichiarare la volontà di usufruire dell'agevolazione: a seconda delle prassi del tribunale o del professionista delegato, la dichiarazione può essere resa nell'offerta di acquisto, in un'istanza successiva, oppure nel decreto di trasferimento. Vale la pena chiarirlo con il professionista delegato prima di presentare l'offerta, per non rischiare di doverla integrare in ritardo.

Cosa succede se poi non si rispetta il vincolo

Se, decorso il tempo, ci si accorge di non poter trasferire la residenza entro i 18 mesi, è possibile revocare la dichiarazione resa e chiedere la riliquidazione dell'imposta alle aliquote ordinarie, invece di attendere un accertamento con sanzioni.