Cos'è la base d'asta
La base d'asta è il prezzo minimo da cui parte la gara: al primo esperimento coincide quasi sempre con il valore di stima indicato nella perizia allegata al fascicolo esecutivo. Non è un prezzo trattato né negoziato — è fissato dal giudice dell'esecuzione sulla base della relazione del CTU (consulente tecnico d'ufficio).
Perché è più bassa del valore di mercato
Se la prima asta va deserta (nessuna offerta valida), la legge consente al tribunale di abbassare la base per l'esperimento successivo, in genere del 10-25%. Dopo due o tre esperimenti andati a vuoto, non è raro trovare immobili con una base d'asta anche il 40-50% sotto il valore di perizia iniziale. Questo sconto — non un difetto dell'immobile — è il motivo per cui gli investitori guardano proprio agli esperimenti successivi al primo.
Come si calcola lo sconto reale
Lo sconto che conta davvero non è quello sulla perizia, ma quello sul valore di mercato effettivo della zona. Prima di offrire, confronta sempre la base d'asta con almeno 3-4 comparabili recenti (annunci di vendita o rogiti) nello stesso quartiere e con caratteristiche simili: superficie, piano, stato di manutenzione.
Attenzione ai costi aggiuntivi
Al prezzo di aggiudicazione si sommano imposte di registro, eventuali spese condominiali arretrate (nei limiti previsti dalla legge), oneri di trasferimento della proprietà e, se serve, i costi per liberare l'immobile da occupanti senza titolo. Un'offerta conveniente sulla carta può diventare meno vantaggiosa se non si considerano questi costi accessori fin dall'inizio.