Uno dei timori più comuni di chi valuta un immobile all'asta è ereditare debiti condominiali pregressi enormi. La legge, però, pone un limite preciso.
Il principio: solidarietà limitata a due anni
L'art. 63, comma 4 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile stabilisce che chi acquista un'unità immobiliare è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei soli contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente (inteso come anno di gestione condominiale, non anno solare — parte cioè dalla data fissata dall'assemblea o dal regolamento, non dal 1° gennaio). I contributi maturati oltre questo arco temporale restano a carico esclusivo del vecchio proprietario o, nel nostro caso, della procedura esecutiva.
Cosa significa in pratica
Se un immobile ha 5 anni di spese condominiali non pagate, l'aggiudicatario non eredita tutto il debito: risponde solo delle ultime due annualità di gestione. Il resto rimane un credito del condominio verso il vecchio proprietario, che il condominio dovrà far valere nell'ambito della procedura esecutiva (spesso con scarse possibilità di recupero, ma questo è un problema del condominio, non dell'aggiudicatario).
Il caso delle spese straordinarie
Per le spese straordinarie il criterio cambia: risponde chi era proprietario al momento della delibera assembleare che ha disposto i lavori, indipendentemente da quando i lavori sono stati eseguiti o fatturati. Se la delibera è anteriore alla vendita, il costo grava sul vecchio proprietario (o sulla procedura); se successiva al decreto di trasferimento, grava sul nuovo.
Come verificarlo prima di offrire
La perizia d'asta di norma riporta lo stato dei debiti condominiali comunicati dall'amministratore. Vale comunque la pena, prima di presentare un'offerta, calcolare l'impatto delle ultime due annualità come costo aggiuntivo da sommare al prezzo di aggiudicazione nel proprio piano economico.