L'aggiudicazione di un immobile all'asta non coincide con la sua immediata disponibilità. Se l'immobile è occupato, i tempi e le modalità di rilascio dipendono da chi lo occupa e a che titolo.
Se l'immobile è occupato dal debitore esecutato
L'art. 560 c.p.c. stabilisce che il debitore e i familiari conviventi non perdono il possesso dell'immobile fino al decreto di trasferimento: il giudice dell'esecuzione non può ordinarne il rilascio prima. Fa eccezione il caso in cui il debitore violi gli obblighi di custodia — ad esempio impedendo le visite dei potenziali acquirenti o non mantenendo l'immobile in buono stato — situazione che può portare a un ordine di liberazione anticipato.
Una volta emesso, il decreto di trasferimento è di norma accompagnato dall'ordine di liberazione: da quel momento il custode giudiziario procede al rilascio, se necessario con l'ausilio della forza pubblica, senza dover seguire le formalità ordinarie degli articoli 605 e seguenti del c.p.c. — e senza costi per l'aggiudicatario, salvo eccezioni specifiche.
Se l'immobile è occupato da un terzo
Se a occupare l'immobile è un soggetto diverso dal debitore — un inquilino con contratto regolarmente registrato prima del pignoramento, ad esempio — la situazione cambia: un contratto di locazione con data certa anteriore al pignoramento è opponibile alla procedura e all'aggiudicatario, che dovrà attendere la scadenza naturale del contratto (o la sua disdetta nei termini di legge) prima di ottenere la disponibilità piena.
Tempi realistici
Assumendo nessuna resistenza né opposizione, il percorso tipico — saldo prezzo, decreto di trasferimento, esecuzione dell'ordine di liberazione — richiede indicativamente tra 6 e 12 mesi dall'aggiudicazione. Con opposizioni o occupazioni di terzi con titolo, i tempi si allungano in modo significativo e vanno valutati caso per caso già in fase di perizia.